Für private Vermieter in der Schweiz
Die Nebenkostenabrechnung, die jeder Rückfrage standhält.
Rechnungsbeträge eintippen, fertig: für jeden Mieter eine Abrechnung als PDF, jede Position mit Verteilschlüssel, Beleg und Gesetzesartikel. 15 Minuten statt ein ganzes Wochenende.
So sieht das Ergebnis aus: Muster-Abrechnung ansehen (PDF, 2 Seiten)
Prüfung der Positionen
5 von 7 verrechenbarReparatur Waschmaschine
Reparatur ist Unterhalt, Sache des Vermieters (Art. 256 OR). Markiert.
Gebäudeversicherung
Hängt nicht mit dem Gebrauch zusammen (Art. 257a OR). Markiert.
Warum das wichtig ist
Ein kleiner Fehler, und die Abrechnung ist angreifbar.
Eine Position, die der Mieter gar nicht zahlen muss. Ein falscher Verteilschlüssel. Keine Belegliste. Dann kommt die Rückfrage, und Sie rechnen alles noch einmal.
Art. 257a OR
Verrechnen dürfen Sie nur Nebenkosten, die im Mietvertrag einzeln aufgeführt sind. «Übliche Nebenkosten» genügt nicht.
Art. 5/6 VMWG
Bei der Heizung dürfen Sie Brennstoff, Strom, Wartung, Kaminfeger und Tankrevision verrechnen. Reparatur und Ersatz der Anlage nicht.
Art. 257b OR
Der Mieter darf jeden Beleg einsehen. Ohne Belegliste steht Ihre Abrechnung auf wackligen Füssen, sobald er nachfragt.
1× pro Jahr
Bei Akontozahlungen schulden Sie dem Mieter jedes Jahr eine Abrechnung, bei Heizkosten im Detail (Art. 4 und 8 VMWG).
Vorher und nachher
Von der Tabelle mit Fragezeichen zum Dokument, das jeder nachvollziehen kann.
Nebenkosten_2025_final_v3.xlsx
- Zwei Positionen sind nicht verrechenbar, stehen aber drin
- Verteilschlüssel geraten, Formel kaputt
- Keine Belegliste, kein Begleitschreiben
- Ein ganzes Wochenende gebraucht
Abrechnung_2OG_links.pdf
- Nicht verrechenbare Posten markiert, mit Gesetzesartikel
- Verteilschlüssel pro Position: Fläche, Personen oder Zähler
- Begleitschreiben, Zahlungsfrist und Belegliste dabei
- In 15 Minuten fertig
So funktioniert es
Drei Schritte, dann ist die Abrechnung fertig.
Läuft direkt im Browser, am Computer oder auf dem Handy. Sie brauchen nur den Mietvertrag, die Rechnungen des Jahres und die Akontozahlungen pro Mieter.
1
Wohnung und Mieter erfassen
Fläche, Personen, Akontozahlungen und welche Nebenkosten der Mietvertrag erlaubt. Sie melden sich mit Ihrer E-Mail an; die Angaben bleiben in Ihrem Konto und sind im nächsten Jahr schon da.
Im Mietvertrag vereinbarte Nebenkosten
2
Belege eingeben, der Rechner prüft
Sie tippen Bezeichnung, Datum und Betrag ein, kein Scannen, kein Upload. Der Rechner gleicht jede Position mit den Nebenkosten ab, die Ihr Mietvertrag vorsieht, und mit OR und VMWG. Er schlägt den Verteilschlüssel vor (Fläche, Personen oder Zählerstand) und markiert, was in der Regel nicht verrechenbar ist, mit dem Artikel dazu.
Prüfung der Positionen
5 von 7 verrechenbarReparatur Waschmaschine
Reparatur ist Unterhalt, Sache des Vermieters (Art. 256 OR). Markiert.
Gebäudeversicherung
Hängt nicht mit dem Gebrauch zusammen (Art. 257a OR). Markiert.
3
Fertige Abrechnung für jeden Mieter
Pro Mieter ein PDF: Begleitschreiben, Abrechnung, Zahlungsfrist und Belegliste, in Ihrem Namen und mit Ihrer Adresse. Herunterladen, ausdrucken oder per E-Mail verschicken.
Küsnacht, 15. März 2026
Heiz- und Nebenkostenabrechnung 2025
Seestrasse 12, 2. OG links · Familie Baumann · 1.1. bis 31.12.2025
Sehr geehrte Familie Baumann
Gerne stelle ich Ihnen die Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten für das Jahr 2025 zu.
| Heizung und Warmwasser | 1'900.10 |
| Betriebskosten | 1'314.75 |
| Ihr Anteil | 3'214.85 |
| Akontozahlungen 12 × 250.00 | – 3'000.00 |
| Nachzahlung | CHF 214.85 |
Zahlbar innert 30 Tagen. Sie haben das Recht, die Belege einzusehen (Art. 257b Abs. 2 OR). Die Belegliste finden Sie auf Seite 2.
Freundliche Grüsse
Peter Muster
Angebot und Preis
Eine Liegenschaft oder alle. Sonst kein Unterschied.
Beide Varianten sind der gleiche Nebenkostenrechner mit allem drin. Sie wählen nur, für wie viele Liegenschaften.
Eine Liegenschaft
CHF 19
Einmalig pro Abrechnungsjahr. Eine Liegenschaft mit bis zu 5 Wohnungen.
- Abrechnung für alle Mieter dieser Liegenschaft
- Prüfung jeder Position, Verteilschlüssel, Belegliste
- Pro Mieter ein PDF mit Begleitschreiben
- Angaben bleiben gespeichert. Nächstes Jahr in 5 Minuten fertig, wieder CHF 19, nur wenn Sie wollen.
Alle Liegenschaften
CHF 49
Einmalig pro Abrechnungsjahr. Beliebig viele Liegenschaften und Wohnungen.
- Genau der gleiche Rechner, ohne Limit
- Abrechnungen für alle Ihre Liegenschaften und Mieter
- Pro Mieter ein PDF mit Begleitschreiben
- Angaben bleiben gespeichert. Nächstes Jahr in 5 Minuten fertig, wieder CHF 49, nur wenn Sie wollen.
Eingeben und prüfen lassen ist gratis. Sie zahlen erst, wenn Sie die PDFs herunterladen, mit Karte oder TWINT. 14 Tage Geld-zurück ohne Begründung. Nicht enthalten: Rechtsberatung im Einzelfall und Versand per Post.
Häufige Fragen
Kurz beantwortet.
Nebenkostenrechner.ch ist ein Angebot von Künzli Digital, Opfikon ZH.
Wann zahle ich?+
Erst am Schluss. Mieter erfassen, Belege eingeben und die Prüfung ansehen kostet nichts. Bezahlt wird, wenn Sie die fertigen PDFs herunterladen.
Was, wenn der Mieter die Abrechnung anzweifelt?+
Jede Position hat einen Beleg, einen Verteilschlüssel und den passenden Gesetzesartikel. Das ist die Grundlage, die eine Schlichtungsbehörde erwartet, und genau das fehlt bei den meisten selbst gemachten Abrechnungen.
Kann ich das nicht mit ChatGPT machen?+
Fragen können Sie dort viel. Aber Sie bekommen kein fertiges Dokument, in dem jede Position mit Artikel und Beleg belegt ist, so dass Sie und Ihr Mieter sie nachvollziehen können.
Ich habe nur eine Wohnung. Lohnt sich das?+
Gerade dann fehlt die Routine. CHF 19 statt ein Wochenende Nachschlagen, und wenn der Mieter nachfragt, haben Sie zu jeder Position Beleg und Artikel zur Hand.
Ich habe mehr als 5 Wohnungen oder mehrere Häuser.+
Dann nehmen Sie die Variante für alle Liegenschaften, CHF 49 pro Abrechnungsjahr. Der Rechner ist derselbe, nur ohne Limit.
Mieterwechsel im Jahr oder vermietetes Stockwerkeigentum?+
Beides geht. Bei einem Mieterwechsel werden Heizung und Warmwasser nach Heizgradtagen (Monatstabelle) aufgeteilt, die übrigen Betriebskosten tagesgenau. Bei Stockwerkeigentum übernehmen Sie die Betriebskosten aus der Abrechnung der STWE-Verwaltung; der Rechner sortiert aus, was keine Nebenkosten sind (Erneuerungsfonds, Verwaltungshonorar, Reparaturen, Versicherungen).
Pauschale im Vertrag, Heizkostenverteiler oder Leerstand?+
Steht im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale, schulden Sie keine Abrechnung; der Rechner sagt Ihnen das, bevor Sie etwas eingeben. Heizkostenverteiler (verbrauchsabhängige Abrechnung) nehmen Sie als Zählerstand-Schlüssel. Den Anteil einer leerstehenden Wohnung tragen Sie, er wird nicht auf die Mieter umgelegt.
Ist das Rechtsberatung?+
Nein, ein Rechenwerkzeug mit Gesetzesquellen. Im Streitfall ist die Schlichtungsbehörde zuständig.
Heute Abend eingeben, morgen verschicken.
15 Minuten für eine Abrechnung, die hält. Wenn nicht: Geld zurück, ohne Fragen.
Einmalig
CHF 19